231.山人自有妙計
更新時間:2018-08-12 作者:貔蚯
房產大玩家 231.山人自有妙計
有話說“天下無難事，只怕有心人”，還有話說“有志者事競成”，在現如今的人情社會中，這些話已經被很多人猶如糟糠一般的摒棄了，但陳晉卻始終堅信著它們。 因為除了堅信這些，他也沒有其他辦法可以堅持了。 不過好在還有一句“皇天不負有心人”！ 陳晉最初把這些資料打開后，其實也是兩眼一抹黑的。 幾百單的成交數據，光是海量的數據就能把正常人的腦子給搞糊涂了。 所以一開始陳晉是絲毫摸不著頭緒的。 于是他后來用了一個極其笨的辦法，那就是先把相同面積和價格區間的單子一個一個的單獨截取出來，分成了幾份資料，再逐一分析。 光是這一個舉動，就耗費了他半個下午加上整個晚上的時間。 但是整理完畢之后，通過對比房東和客戶的成交分析，確實讓他找到了規律。 博雅園的成交高峰是2008年到2009年，在這個時期內，月成交套數達到了30套左右，成交均價也能達到13000，一些戶型好的小戶型甚至能達到14000。 其中90方左右的有兩種戶型。一種是84方兩房，成交在110萬到115萬左右，均價13000左右。 另一種則是92方的小三房戶型，因為多了一個房間，所以價格偏高，均價都在14000左右，總價130萬上下。 這部分的房源，房東絕大多數都是當初的回遷農民，賣房的目的是改善住房，賣出買進。 成交客戶大多數來源于上門，自然來訪。由此可見那個時間段的行情之火爆。 再大一些的面積，就是120方到140方的大三房和四房戶型。 這部分的房東基本上屬于一手購入了，賣房的目的以炒房者居多。賣掉博雅園的房子，然后立刻購入了附近質量更好的怡人家園。 而這部分成交的客戶來源則大多數是網絡來電。 剩下最為詭異的，依然是45方的單身公寓。在兩年間，有40多套的成交，總價60萬左右，均價在13000多。 而這批房東就屬于純投資客了。跟方堅一樣，都是擁有多套單身公寓的，這種房東在那個時期并不少見。 但客戶來源就很稀奇了，超過90以上，都是來自于登報廣告和展會。 不僅如此，這部分的客戶年齡都偏大，基本都在60歲以上，而且大部分都是一次性付款的。 根據成交記錄來看，有大量城郊小鎮上的退休老人購買這類單身公寓，并且全都是拆遷戶。 也就是說，45方單身公寓的客戶群體應該是所謂的“養老”客。 陳晉看見這個結果，仔細思考了一下，發現這并不是偶然。 首先，45方的單身公寓面積狹小，年輕人肯定是不樂意的。但是上了年紀的老人，他們把絕大多數的賠償資金給了子女外出打拼或者是另購住房后，剩下的錢就不多了。 而且一居室的空間完全足夠了，所以才會有這半主動半無奈的選擇。 從客戶來源看，也側面印證了這一點。因為老人不太善于使用網絡，相反更加關注報紙和一些房交會、團購會之類的活動。 再加上博雅園本身就有大量的回遷農民，熟悉的方言、相識的朋友等等情況，都天然的讓城郊這些小鎮上的老人有歸屬感，于是會有大批老人選擇購置單身公寓用來養老，也就不奇怪了。 所以陳晉如果想要在短時間內賣光這批房子，所需要做的就是盡最大可能的把博雅園出現了這么一批性價比極高房源的信息，傳遞到這些客戶面前。 做事情最怕沒有方向，或者像沒頭蒼蠅似得胡亂推薦，適得其反。 可一旦方向明確后，陳晉的腦海中立刻就浮現出了幾條計劃。 而要把這幾條計劃都執行下去，就需要合適的人選。于是陳晉的腦海中立刻就浮現出了一個人名來。 他兀自笑了笑，不知道對方再看見他，會有何感想？ 陳晉收拾好東西就洗澡睡覺了，準備養足精神，明天開戰…… 第二天一早，清和苑店開完了晨會之后，張燁就單獨把陳晉留了下來。 “小陳。”張燁問道：“我聽老何說你這次弄來的房子全是博雅園的單身公寓？30幾套？” “沒錯。”陳晉點點頭應道。 張燁皺了皺眉，他對博雅園的情況自然更加熟悉，有些擔憂道：“這博雅園跟碧海軒可比不了呢！這批房子估計一年內能賣完就算不錯的了。” “那太慢了！”陳晉搖頭笑道：“我準備在月底前把它們都走光！” “月底前？？？”正在喝水的張燁驚得嗆了口水，難以置信道：“怎么個賣法啊？我剛才查過了，今年博雅園的單身公寓，也就是4月份政策出來之前成交過1套，限購之后，0成交啊！” “山人自有妙計嘛！”陳晉擺了擺手道：“我出去了啊，可別算我缺勤。” “還缺勤呢？”張燁笑道：“咱們店還有比你更勤快的人么？去吧去吧，把單子交給我就行了。” “你就瞧好吧。”陳晉說著，就風塵仆仆的出門了。 他先是到了博雅園門口，剛下車，就看見一輛賓利車已經停在小區門口了，車子邊上，賈瓊正跟一個中年人抽煙聊著。 陳晉急急忙忙迎了上去打招呼：“賈哥，不好意思啊！我來晚了。” 賈瓊見了陳晉，也很開心，笑道：“不要緊。來，我給你介紹一下，這位就是老趙，專門做裝修的。” 陳晉跟老趙握了握手，對賈瓊道：“賈哥，這次真是麻煩你了。你還特意跑過來，讓我受寵若驚呀。” “說這么客氣干什么？”賈瓊笑道：“咱們是朋友嘛。走吧，看看去。” 陳晉點點頭，領著賈瓊和老趙進了小區，走到了房子里。 幾人隨意看了幾套房子之后，陳晉對老趙道：“趙哥，房子基本上都一個樣，全是筒子間，隔了一個廁所而已。你看著報個價格？” “老趙哇。”賈瓊立刻道：“這可是我弟弟，你稍微賺點就行了，可別坑他！” 老趙急忙道：“哪能啊！賈總介紹的朋友，我收個本就行。” 說罷，他又在房子里打量了一番，對陳晉道：“小陳，一套2000塊，你看這個價格可以嗎？” 不等陳晉應聲，賈瓊先開口道：“1800！” “額”老趙一愣，然后苦笑道：“行行，就聽賈總的。1800。” 陳晉喜笑顏開：“沒問題！錢我可以馬上匯給你，但就一條，我趕時間，3天之內要全做完！” “包在我身上吧！”老趙拍著胸脯道。 商定價格之后，三人就下了樓。老趙先行離開去準備材料和人手了，剩下了賈瓊和陳晉兩個人。 “小陳，你電話里說除了這事，還有一件什么事？”賈瓊問道。 房產大玩家 231.山人自有妙計
有話說“天下無難事，只怕有心人”，還有話說“有志者事競成”，在現如今的人情社會中，這些話已經被很多人猶如糟糠一般的摒棄了，但陳晉卻始終堅信著它們。 因為除了堅信這些，他也沒有其他辦法可以堅持了。 不過好在還有一句“皇天不負有心人”！ 陳晉最初把這些資料打開后，其實也是兩眼一抹黑的。 幾百單的成交數據，光是海量的數據就能把正常人的腦子給搞糊涂了。 所以一開始陳晉是絲毫摸不著頭緒的。 于是他后來用了一個極其笨的辦法，那就是先把相同面積和價格區間的單子一個一個的單獨截取出來，分成了幾份資料，再逐一分析。 光是這一個舉動，就耗費了他半個下午加上整個晚上的時間。 但是整理完畢之后，通過對比房東和客戶的成交分析，確實讓他找到了規律。 博雅園的成交高峰是2008年到2009年，在這個時期內，月成交套數達到了30套左右，成交均價也能達到13000，一些戶型好的小戶型甚至能達到14000。 其中90方左右的有兩種戶型。一種是84方兩房，成交在110萬到115萬左右，均價13000左右。 另一種則是92方的小三房戶型，因為多了一個房間，所以價格偏高，均價都在14000左右，總價130萬上下。 這部分的房源，房東絕大多數都是當初的回遷農民，賣房的目的是改善住房，賣出買進。 成交客戶大多數來源于上門，自然來訪。由此可見那個時間段的行情之火爆。 再大一些的面積，就是120方到140方的大三房和四房戶型。 這部分的房東基本上屬于一手購入了，賣房的目的以炒房者居多。賣掉博雅園的房子，然后立刻購入了附近質量更好的怡人家園。 而這部分成交的客戶來源則大多數是網絡來電。 剩下最為詭異的，依然是45方的單身公寓。在兩年間，有40多套的成交，總價60萬左右，均價在13000多。 而這批房東就屬于純投資客了。跟方堅一樣，都是擁有多套單身公寓的，這種房東在那個時期并不少見。 但客戶來源就很稀奇了，超過90以上，都是來自于登報廣告和展會。 不僅如此，這部分的客戶年齡都偏大，基本都在60歲以上，而且大部分都是一次性付款的。 根據成交記錄來看，有大量城郊小鎮上的退休老人購買這類單身公寓，并且全都是拆遷戶。 也就是說，45方單身公寓的客戶群體應該是所謂的“養老”客。 陳晉看見這個結果，仔細思考了一下，發現這并不是偶然。 首先，45方的單身公寓面積狹小，年輕人肯定是不樂意的。但是上了年紀的老人，他們把絕大多數的賠償資金給了子女外出打拼或者是另購住房后，剩下的錢就不多了。 而且一居室的空間完全足夠了，所以才會有這半主動半無奈的選擇。 從客戶來源看，也側面印證了這一點。因為老人不太善于使用網絡，相反更加關注報紙和一些房交會、團購會之類的活動。 再加上博雅園本身就有大量的回遷農民，熟悉的方言、相識的朋友等等情況，都天然的讓城郊這些小鎮上的老人有歸屬感，于是會有大批老人選擇購置單身公寓用來養老，也就不奇怪了。 所以陳晉如果想要在短時間內賣光這批房子，所需要做的就是盡最大可能的把博雅園出現了這么一批性價比極高房源的信息，傳遞到這些客戶面前。 做事情最怕沒有方向，或者像沒頭蒼蠅似得胡亂推薦，適得其反。 可一旦方向明確后，陳晉的腦海中立刻就浮現出了幾條計劃。 而要把這幾條計劃都執行下去，就需要合適的人選。于是陳晉的腦海中立刻就浮現出了一個人名來。 他兀自笑了笑，不知道對方再看見他，會有何感想？ 陳晉收拾好東西就洗澡睡覺了，準備養足精神，明天開戰…… 第二天一早，清和苑店開完了晨會之后，張燁就單獨把陳晉留了下來。 “小陳。”張燁問道：“我聽老何說你這次弄來的房子全是博雅園的單身公寓？30幾套？” “沒錯。”陳晉點點頭應道。 張燁皺了皺眉，他對博雅園的情況自然更加熟悉，有些擔憂道：“這博雅園跟碧海軒可比不了呢！這批房子估計一年內能賣完就算不錯的了。” “那太慢了！”陳晉搖頭笑道：“我準備在月底前把它們都走光！” “月底前？？？”正在喝水的張燁驚得嗆了口水，難以置信道：“怎么個賣法啊？我剛才查過了，今年博雅園的單身公寓，也就是4月份政策出來之前成交過1套，限購之后，0成交啊！” “山人自有妙計嘛！”陳晉擺了擺手道：“我出去了啊，可別算我缺勤。” “還缺勤呢？”張燁笑道：“咱們店還有比你更勤快的人么？去吧去吧，把單子交給我就行了。” “你就瞧好吧。”陳晉說著，就風塵仆仆的出門了。 他先是到了博雅園門口，剛下車，就看見一輛賓利車已經停在小區門口了，車子邊上，賈瓊正跟一個中年人抽煙聊著。 陳晉急急忙忙迎了上去打招呼：“賈哥，不好意思啊！我來晚了。” 賈瓊見了陳晉，也很開心，笑道：“不要緊。來，我給你介紹一下，這位就是老趙，專門做裝修的。” 陳晉跟老趙握了握手，對賈瓊道：“賈哥，這次真是麻煩你了。你還特意跑過來，讓我受寵若驚呀。” “說這么客氣干什么？”賈瓊笑道：“咱們是朋友嘛。走吧，看看去。” 陳晉點點頭，領著賈瓊和老趙進了小區，走到了房子里。 幾人隨意看了幾套房子之后，陳晉對老趙道：“趙哥，房子基本上都一個樣，全是筒子間，隔了一個廁所而已。你看著報個價格？” “老趙哇。”賈瓊立刻道：“這可是我弟弟，你稍微賺點就行了，可別坑他！” 老趙急忙道：“哪能啊！賈總介紹的朋友，我收個本就行。” 說罷，他又在房子里打量了一番，對陳晉道：“小陳，一套2000塊，你看這個價格可以嗎？” 不等陳晉應聲，賈瓊先開口道：“1800！” “額”老趙一愣，然后苦笑道：“行行，就聽賈總的。1800。” 陳晉喜笑顏開：“沒問題！錢我可以馬上匯給你，但就一條，我趕時間，3天之內要全做完！” “包在我身上吧！”老趙拍著胸脯道。 商定價格之后，三人就下了樓。老趙先行離開去準備材料和人手了，剩下了賈瓊和陳晉兩個人。 “小陳，你電話里說除了這事，還有一件什么事？”賈瓊問道。 房產大玩家 231.山人自有妙計
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