1808 會

韓先生整個上午的講課，向他們灌輸的一個中心思想，就是房地產行業已經從前些年有些畸形的行業，在逐漸回歸正常，也就是說，房地產行業搶錢的時代已經過去了，接下來，監管和政策的掣肘會越來越嚴厲，不要再幻想還會有前些年那種狂飆突進的日子。

現在的監管層和決策層對房地產很敏感，手上可以使用的工具也很多，失序的情況只要稍露苗頭，就會被狠狠地打下去。

其他的路也都被堵死了，不管什么類型的企業，也不管企業的大小，大家走的是同一條路，進的是同一扇門，賭一把的可能性已經沒有了。

在這樣的狀況下，整個房地產行業，大家比的就是內功和內力，沒有內力的公司，必然要被邊緣化，甚至淘汰出局。

韓先生的講話，也可以說是在給大家先打了一針預防針，到了下午的時候，就是他們內部開始討論，譚淑珍把這次會議叫做務虛會，也叫神仙會，大家海闊天空，什么意見都可以說，但最后卻是落在了實處，誰讓神仙也要過日子。

到了第三天，大家都聚焦在了公司的未來和發展方向上，經過激烈的討論，最后終于達成了一致，決定公司開始整體轉型。

轉型的第一步，是在二O一四年，全面收縮沿海省市縣一級市場，以及內陸省份地區一級城市的布局，不再增加新的土地儲備，存量土地盡快開發，盡快銷售，至于內陸省份的縣一級項目，堅決盡快地出清，哪怕是直接的土地轉讓，也要退出來，把資源集中到省會城市。

也就是相對來說，資產變現能力比較強的地方。

接下來的第二步，是在二O一四年的下半年至二O一五年，進一步把內陸省會城市的資源，向成都、武漢、西安等區域中心城市集中，原則上不是中心城市，也不再拿新的地。

與此同時，加大杭城、上海、南京、寧波、蘇州等長三角沿海城市和廈門、海南的投入，利用“錦繡中國”前幾年在這些城市創下的品牌知名度，還有“錦繡服務”優質服務的口碑，重回這些城市，扎穩自己的腳跟。

老譚把這次轉型，叫做“攻堅戰”和“收復失地”，老譚說，戰況可能會很慘烈，但我們必須打贏這一仗，房地產行業跑馬圈地，甚至攻城略地的時代已經過去了，接下來都是巷戰、肉搏戰。

譚淑珍和大家說，只要我們能把變現能力弱的項目都甩掉，把公司的負債率降到百分之六十五到七十的合理區間，我們就不怕，不管外部的環境怎么變化，我們都會比我們的同行多一口氣，有更大的生存空間，我們要先保證自己始終能活下去，再去和人家比誰活得好。

“一時的絢爛是沒有用的，那是煙花，煙花怒放的時候，看上去很漂亮，很唬人，但絢爛之后呢？”譚淑珍說，“大家都知道，接下去就是一地的垃圾，連環衛工人都會嫌棄，一邊打掃一邊咒罵，這個不是我們錦繡中國要選擇的路。

“有多少咋咋呼呼的企業，幾年前還指點江山，意氣風發，但幾年之后，先是哭哭啼啼，接著就銷聲匿跡了，可能我是個女人，我不喜歡擺這樣囂張的姿態，我希望大家也能忍著，你看到他起高樓的時候不要眼紅，看著他樓塌了的時候也不要幸災樂禍，只能引以為戒。

“我們這樣做，不僅是對股民負責，也是對我們在座的各位自己負責，我不想看到在座的，有誰有一天會落到有家難回，到處被人追債的地步，更是對我們整個集團七萬多員工負責，我們經歷過這個過程，在座的可能都還記得。

“公司經營困難的時候，最先倒霉的還不是我們，而是下面的員工，前幾年大規模裁減員工的痛我到現在還記得，還覺得很對不起他們，當時有人和我說，這是揮淚斬馬謖，我知道不是，馬謖被斬，是因為他犯了錯。

“而這些被裁減的員工，他們并沒有犯錯，他們每天兢兢業業，只是想獲得一份工作的穩固而已，錯的是我們管理層，回顧那個時候，就是因為我們管理層的沖動，造成了公司的困境，但買單的，是他們，我希望大家都能經常地捫心自問，只有這樣，才能克服你的沖動。”

在這次會上，譚淑珍還提出了“不南征不北伐”的想法，就是北上廣深，我們既不去北，也不去廣深，而是集中資源在長三角，把長三角做成我們的大本營。

“我已經算過，我們去北京或者深圳廣州拿地，扣除地價之后，單位平方的實際利潤率，和在長三角并沒有什么區別，既然如此，南征和北伐，除了能給我們帶來虛幻的，感覺自己是全國頭部公司的幻覺以外，并沒有實際的利益。

“相反，我們反倒失去了我前面說的，我們這么多年在長三角創下的品牌和口碑優勢，得不償失，我們不要敲鑼打鼓，生怕別人不知道我們是全國性的公司，那些號稱全國前三的公司，不是我吹牛，他們在杭城和上海造的樓盤，哪一個比得過我們公司？

“他們哪一家的物業服務，可以和我們‘錦繡服務’相比？我覺得我們就是要夾起尾巴做人，老老實實做我們的區域性公司就很好，不要怕丟人，我情愿走一條鄉間小路，也不要坐過山車，要說丟人，最后變成喪家之犬那才丟人。”

公司的轉型，把道理說清楚了，大家都不是傻瓜，還是會支持的，但難點不是形成轉型的共識，而是轉型所帶來的，涉及到每個人切身利益的部分，特別是人事的安排。

對那些內陸省份的分公司來說，縮減他們下面的項目，就是在縮減他們的權利，等到都向中心城市集中的時候，也就意味著他們的分公司要被裁撤，雖然他們還不會因此失業，公司對他們肯定會另有安排，但自己作為封疆大吏，一公司之主的名分和感覺都沒有了。

合并到其他的分公司，或到總公司來工作，通俗地說，他們知道，自己肯定就會被架空了，實權沒有，也就是打一份工而已。

對公司轉型，最有意見，在私下里嘀嘀咕咕的是這些人，他們的意見和牢騷，也多多少少傳到了譚淑珍耳朵里，譚淑珍剛剛說的一些話，就是對他們說的。

譚淑珍說完，會議室里出現了短暫的寂靜，大家都知道，這是到了大家挨個表態的環節。

“我同意譚董的這些建議。”

宋春明第一個打破沉默，他說：“剛剛譚董在說這些話的時候，我的臉在發燒，心里躁得慌，感覺譚董每一句話，就像是在說我，有家難回的日子我過過，被人逼債，被放高利貸的，扣在一個小旅館里的日子我過過，我和你們說，那不是人過的日子。

“只要經歷過一次，我保證你們誰也不愿意再經歷第二次，我支持公司的轉型，我們寧波公司雖然是在我們這次還要加大投資力度，擴大公司規模的范圍之內，但我知道，有擴就有減，就會有分公司被裁撤，這個時候，最難的，大家也心知肚明，就是人員的安置。

“我宋春明在這里先表個態，要是有哪個分公司的人員和我們寧波分公司合并，如果公司需要，我可以讓出寧波分公司總經理這個位子，甘當副手，不是我宋春明姿態高，而是我知道，到了該犧牲個人的一點小利益的時候，就必須犧牲。

“不然，就像譚董前面說的，我們自己的樓塌的時候我們會看得到，說不定我就會再過上那種有家難回的日子，這個不是危言聳聽，現在全國每年有多少房地產公司倒閉，如果不做好風險管控，憑什么說我們‘錦繡中國’就可以避免？”

宋春明說完，張木生也說：“我本來就是一個已經退休的人，不計較了，如果公司覺得需要，把我們合肥公司撤掉我也沒有意見，不要另外給我安排位子，我回家去抱我孫子去。”

“不去KTV抱小妹妹了？”范建國問。

“留給你抱，我老了，抱不動了，連小妹妹說的話，什么卡哇伊的，我都已經聽不懂了。”張木生說。

大家都笑了起來，張木生和宋春明，也算是公司的老資格了，他們兩個率先表態，其他原來心里還嘀咕、有意見的人，也覺得自己氣順了，是啊，宋春明說的沒錯，退一步不會死，照樣可以活得很滋潤，但要是公司死了，自己也真的不會好過。

三天的會議結束了，譚淑珍和老譚覺得，真的可以用圓滿來形容，譚淑珍朝大家拱手說，謝謝大家的理解，晚上我個人請大家吃飯。

奔騰年代——向南向北 1808 會