第21章 欺上瞞下
更新時間:2021-03-29 作者:阿勇老哥
無限升級科技 第21章 欺上瞞下
晚上七點鐘，陳松父子三人，特意到姜大鄴家來拜訪。 這是安居房產自成立以來，第一次收購房產，而且涉及的金額還這么大。 陳松父子心里都有些緊張、忐忑，畢竟這還是他們第一次做生意。 他們住慣了幾十平米的小房子，陡然間，要他們去買兩，三百平米的別墅，還真是有些不習慣。 特別是面對將近百棟這樣的豪華大別墅，他們的腎上腺素分泌功能已經失調，根本無法控制。 心臟起博速度時快，時慢。 這讓他們很難受，也很興奮。 要知道這里距離香港也不過是三、四十公里，就算距離他們家也不超過100公里。 香港那邊的房價超過這里幾十倍了。 哪怕他們只要買一棟，每個周末開車過來，在這里散散心也好啊！ 他們已經打定主意，就算是老板不買，自己幾人合伙也要購買一套。 姜大鄴看著坐在自己前面還在打擺子的三人，感覺很滑稽，想笑，但還是忍住了。 他接過陳松遞過來的報表，這是那個胖子公司的財務狀況。 480畝地花了300萬，這個簡直就是白菜價，但也證明了胖子的眼光還真不賴。 能在80年代，拿出300萬在大陸投資，說明這個胖子還是有些膽魄的。 現在一共建起了82棟別墅，其中9棟是獨棟別墅，其他大部分都雙聯的，極少部分是四聯的，花園和建筑總共占地100畝。 別墅的總建筑面積33000平米，平均下來每棟差不多接近400平米。 因為是豪華別墅，用料方面都比較足，平均每平米是1000元建筑成本（在三、四線城市，小高層現在的建筑成本也才三、四百），這還不包括室內裝修，這一塊的成本已經超過3300萬。 之前的平整土地，加上到道路硬化和水電氣三通，總共花費了1000萬。 綠化倒是很便宜，總共才花了150萬。 當然雜七雜八的費用也不少，總共花了200萬。 因為平整土地和三通都做好了基礎，以后那些土地開發，成本自然會降低，這也算是胖子做的唯一好事。 算起來差不多總價4950萬，銀行的貸款超過了2000萬，加上利息650萬，欠工程款180萬。 如果劉鐵征的房產被封停，并且被拍賣，除去銀行貸款和手續費等，到了劉鐵征手里的錢，最多就幾百萬。 陳松打算5000萬打包買下來。 姜大鄴沒有反對，但他還是想要聽一聽，徐松的金融操作手段。 按照姜大鄴的未來構想，陳松會請專業設計團隊，把剩余的380畝的土地，重新規劃設計，完全是按照高端酒店和高端小區來打造。 為了得到更多抵押貸款，明面上會參照現在的市價進行收購，估計最少3億3000萬人民幣，剩下的380畝因為還沒有開建，所以暫時不予評估。 至于需要評估的文件怎么做，陳松表示沒有任何問題。 姜大鄴非常滿意陳松的金融操作手段，不愧是大律師。 “以后我們的目標房產可以再放寬一點，那些比較好的爛尾樓，我們也可以低價買下來，重新裝修好，然后打包上市，價格稍微定高點。” 姜大鄴飽含深意的說道。 陳松把他的話在腦袋過了一遍就明白了。 他的兩個兒子，卻半天摸不著頭腦。 陳松真為他的兩個兒子的智商捉急啊！ 這么簡單的左手倒右手都不懂嗎？ 按照當初兩個人預訂好的方案，簽訂好合同之后，要找一家RB銀行抵押貸款日元。 陳松早就做好了準備，他事先找了三家RB銀行，其中有兩家愿意放款。 一個叫德陽城市銀行，一個叫做北海道拓殖銀行。 這兩個銀行都算是商業銀行，在整個亞洲，特別是東南亞非常出名。 九七年亞洲金融危機的時候，因為放款過多收不回來，造成大量壞賬，不得不宣布倒閉。 姜大鄴可是非常清楚的知道這兩個銀行是出了名的“放款王”，在后世，這兩個銀行可是被各經濟周刊和財經電視大肆宣揚的典型啊！ 不過是一個反面教材的典型。 如果在這家公司倒閉之前，用一部分金融手段和暗箱操作，折價還款。 按正常的流程來預判的話，周洪宇或許會有意想不到收獲。 兩個銀行當中，北海道拓殖銀行愿意放款八成，另外一家只有六成。 那就拿到了相當于2.64億人民幣的日元，五年分期還款，利息更是低的可憐，只有0.62%。 雙方約定用美元還款。 拓殖銀行因為得到美元，推廣日元而歡喜。 姜大鄴也因為日元不斷貶值，日后還款相當于得到20%的優惠，如何不欣喜？ 雙方都很滿意這樣的合作。 得到日元貸款，便馬上換成美元，存入中國銀行香港支行。 中國銀行表示非常歡迎，因為是五年定期存款，所以他們立即給出40%的高額年利息。（利息是人民幣） 陳松表示需要借出等同存款的人民幣，在國內投資。 中國銀行表示完全沒有任何問題，并且允諾只要4.5%的年手續費，如果用美元，日元還款，手續費全免。 現在有點亂，讓我們重新把思路捋順下。 花5000萬元買下胖子的新澤湖畔，重新包裝上市，100畝的別墅區變成價值3.3億人民幣的高端別墅區。 然后經過合理合規的程序，拿到房產證，土地使用證等相關證件。 把這些相關證件，拿到拓殖銀行審核后，抵押貸款。 拿到相當于2.64億人民幣的日元貸款，再把這些貸款換成同等價值的美元存入中國銀行。 中國銀行給出年息1.056億人民幣，并且愿意借出與存款同等價值的人民幣2.64億人民幣。 扣除手續費后，2.5212億人民幣 日元貶值后的優惠，以后再說，至于辦理證件的契稅，才1%，總共才330萬，撒撒水啦！ 5000萬不僅買了一塊高附加值的高端別墅小區，還額外得到了相當于2.64億人民幣的貸款和每年3564萬人民幣的存款利息。 這就是傳說中“躺著賺錢”中的最高端模式。 陳松和他的兩個兒子，聽完姜大鄴的完整分析，頓覺驚為天人。 這絕對是可以寫入教科書的經典操作。 說完之后，姜大鄴要求陳松把最大的一套別墅留下來，以后他自己要住。 陷入呆滯的陳松父子三人最后還是被姜大鄴趕了出來。 他才沒有閑心給這三人上課，現在要考慮如何處置那座俄羅斯人遺留下來的別墅。 陳松父子三人坐上車后，并沒有馬上開動，他們都有些昏頭昏腦，剛才已經被巨大的財富砸暈了頭。 老大陳虎忍不住率先出口。 “阿爸，你說姜先生那個方案可不可行？” 陳松憋了他一眼，沒好氣道。 “我跟銀行的意向合同都簽了，你說可不可行？” 小兒子陳佳得到確定答案，有些欣喜若狂，但還是有些不確定的說道。 “阿爸，那現在是不是意味著我們就有八套別墅了，還有大量現金和土地？” 陳松點點頭，有點無可奈何的苦笑一聲。 都窮怕了，特別是沒房子的小兒子。 大學出來就工作，干的都是苦力活，辛辛苦苦干了兩、三年，到現在連一個首付都還差的遠，哪怕是最小不到40平米的房。 想一想都心酸，做父母的哪個不希望自己小孩安居樂業。 在香港生活實在太慘了。 陳松知道自己一家的未來幸福生活來自于哪里！ 他不想錯過，更不會放棄這一次難得的機遇。 他咳嗽一下，臉色頓時嚴肅起來，用鄭重語氣說道。 “你們兩個一定要保守住秘密，這個商業方案，一點都不能泄露出去，包括家里人都不要說，難免人多嘴雜。” “自己損失是小，別壞了姜先生的生意，明白嗎？” 兩個兒子都鄭重的點點頭，發誓不會向任何人透露。 開玩笑，這比開銀行還賺錢，只要腦袋沒有進水，誰愿意把這個獨門生意透露出去？ “阿爸，要不找個機會，讓媽和二弟，三妹來內地算了。” 陳虎向他老爸提了一個建議。 陳松有些疑惑地看向他。 “我怕他們三個管不住嘴，萬一泄露一點風聲出去，總是不好。” 陳松想了一下，也答應了。 香港那套房實在太小了，這么多人堆在一起，總是不舒服。 在哪不是過日子？ 有舒服的日子不享受，跑到香港受罪啊？ 他決定在鵬城找一個大一點的房子，先讓他們住下來。 “阿爸，要不我們兵分幾路？把地盤先占了，爛尾樓畢竟不多啊！” 陳佳有點耐不住性子了。 “我看上海，北京那些大城市新建的樓盤都可以買下來，這樣資金量大，價錢還可以優惠。” “最關鍵，新房更加好做帳啊！” 陳松有些欣慰，小兒子終于有一點開竅了。 “阿爸，我覺得我們要提前準備好弄一個物業公司，這么多小區，也是一筆不菲的收入。” 大兒子也馬上建議到。 現在這個生意規模，已經不能牽扯到私人身上了，這是家族支柱產業了，必須同心，同力。 雖然他們只占到了10%，但是他們努力個兩、三年后，那個規模想想都能夠讓人渾身打哆嗦。 他們倆兄弟肯定是有股份的，至于老二，就看他老爸的意思了。 …… 一父二子，就呆在車上，聊了整整兩個小時才心滿意足地開車離去。 姜大鄴肯定猜不到，自己短短半年不到的時間，就會成為全國最大的包租公。無限升級科技 第21章 欺上瞞下
晚上七點鐘，陳松父子三人，特意到姜大鄴家來拜訪。 這是安居房產自成立以來，第一次收購房產，而且涉及的金額還這么大。 陳松父子心里都有些緊張、忐忑，畢竟這還是他們第一次做生意。 他們住慣了幾十平米的小房子，陡然間，要他們去買兩，三百平米的別墅，還真是有些不習慣。 特別是面對將近百棟這樣的豪華大別墅，他們的腎上腺素分泌功能已經失調，根本無法控制。 心臟起博速度時快，時慢。 這讓他們很難受，也很興奮。 要知道這里距離香港也不過是三、四十公里，就算距離他們家也不超過100公里。 香港那邊的房價超過這里幾十倍了。 哪怕他們只要買一棟，每個周末開車過來，在這里散散心也好啊！ 他們已經打定主意，就算是老板不買，自己幾人合伙也要購買一套。 姜大鄴看著坐在自己前面還在打擺子的三人，感覺很滑稽，想笑，但還是忍住了。 他接過陳松遞過來的報表，這是那個胖子公司的財務狀況。 480畝地花了300萬，這個簡直就是白菜價，但也證明了胖子的眼光還真不賴。 能在80年代，拿出300萬在大陸投資，說明這個胖子還是有些膽魄的。 現在一共建起了82棟別墅，其中9棟是獨棟別墅，其他大部分都雙聯的，極少部分是四聯的，花園和建筑總共占地100畝。 別墅的總建筑面積33000平米，平均下來每棟差不多接近400平米。 因為是豪華別墅，用料方面都比較足，平均每平米是1000元建筑成本（在三、四線城市，小高層現在的建筑成本也才三、四百），這還不包括室內裝修，這一塊的成本已經超過3300萬。 之前的平整土地，加上到道路硬化和水電氣三通，總共花費了1000萬。 綠化倒是很便宜，總共才花了150萬。 當然雜七雜八的費用也不少，總共花了200萬。 因為平整土地和三通都做好了基礎，以后那些土地開發，成本自然會降低，這也算是胖子做的唯一好事。 算起來差不多總價4950萬，銀行的貸款超過了2000萬，加上利息650萬，欠工程款180萬。 如果劉鐵征的房產被封停，并且被拍賣，除去銀行貸款和手續費等，到了劉鐵征手里的錢，最多就幾百萬。 陳松打算5000萬打包買下來。 姜大鄴沒有反對，但他還是想要聽一聽，徐松的金融操作手段。 按照姜大鄴的未來構想，陳松會請專業設計團隊，把剩余的380畝的土地，重新規劃設計，完全是按照高端酒店和高端小區來打造。 為了得到更多抵押貸款，明面上會參照現在的市價進行收購，估計最少3億3000萬人民幣，剩下的380畝因為還沒有開建，所以暫時不予評估。 至于需要評估的文件怎么做，陳松表示沒有任何問題。 姜大鄴非常滿意陳松的金融操作手段，不愧是大律師。 “以后我們的目標房產可以再放寬一點，那些比較好的爛尾樓，我們也可以低價買下來，重新裝修好，然后打包上市，價格稍微定高點。” 姜大鄴飽含深意的說道。 陳松把他的話在腦袋過了一遍就明白了。 他的兩個兒子，卻半天摸不著頭腦。 陳松真為他的兩個兒子的智商捉急啊！ 這么簡單的左手倒右手都不懂嗎？ 按照當初兩個人預訂好的方案，簽訂好合同之后，要找一家RB銀行抵押貸款日元。 陳松早就做好了準備，他事先找了三家RB銀行，其中有兩家愿意放款。 一個叫德陽城市銀行，一個叫做北海道拓殖銀行。 這兩個銀行都算是商業銀行，在整個亞洲，特別是東南亞非常出名。 九七年亞洲金融危機的時候，因為放款過多收不回來，造成大量壞賬，不得不宣布倒閉。 姜大鄴可是非常清楚的知道這兩個銀行是出了名的“放款王”，在后世，這兩個銀行可是被各經濟周刊和財經電視大肆宣揚的典型啊！ 不過是一個反面教材的典型。 如果在這家公司倒閉之前，用一部分金融手段和暗箱操作，折價還款。 按正常的流程來預判的話，周洪宇或許會有意想不到收獲。 兩個銀行當中，北海道拓殖銀行愿意放款八成，另外一家只有六成。 那就拿到了相當于2.64億人民幣的日元，五年分期還款，利息更是低的可憐，只有0.62%。 雙方約定用美元還款。 拓殖銀行因為得到美元，推廣日元而歡喜。 姜大鄴也因為日元不斷貶值，日后還款相當于得到20%的優惠，如何不欣喜？ 雙方都很滿意這樣的合作。 得到日元貸款，便馬上換成美元，存入中國銀行香港支行。 中國銀行表示非常歡迎，因為是五年定期存款，所以他們立即給出40%的高額年利息。（利息是人民幣） 陳松表示需要借出等同存款的人民幣，在國內投資。 中國銀行表示完全沒有任何問題，并且允諾只要4.5%的年手續費，如果用美元，日元還款，手續費全免。 現在有點亂，讓我們重新把思路捋順下。 花5000萬元買下胖子的新澤湖畔，重新包裝上市，100畝的別墅區變成價值3.3億人民幣的高端別墅區。 然后經過合理合規的程序，拿到房產證，土地使用證等相關證件。 把這些相關證件，拿到拓殖銀行審核后，抵押貸款。 拿到相當于2.64億人民幣的日元貸款，再把這些貸款換成同等價值的美元存入中國銀行。 中國銀行給出年息1.056億人民幣，并且愿意借出與存款同等價值的人民幣2.64億人民幣。 扣除手續費后，2.5212億人民幣 日元貶值后的優惠，以后再說，至于辦理證件的契稅，才1%，總共才330萬，撒撒水啦！ 5000萬不僅買了一塊高附加值的高端別墅小區，還額外得到了相當于2.64億人民幣的貸款和每年3564萬人民幣的存款利息。 這就是傳說中“躺著賺錢”中的最高端模式。 陳松和他的兩個兒子，聽完姜大鄴的完整分析，頓覺驚為天人。 這絕對是可以寫入教科書的經典操作。 說完之后，姜大鄴要求陳松把最大的一套別墅留下來，以后他自己要住。 陷入呆滯的陳松父子三人最后還是被姜大鄴趕了出來。 他才沒有閑心給這三人上課，現在要考慮如何處置那座俄羅斯人遺留下來的別墅。 陳松父子三人坐上車后，并沒有馬上開動，他們都有些昏頭昏腦，剛才已經被巨大的財富砸暈了頭。 老大陳虎忍不住率先出口。 “阿爸，你說姜先生那個方案可不可行？” 陳松憋了他一眼，沒好氣道。 “我跟銀行的意向合同都簽了，你說可不可行？” 小兒子陳佳得到確定答案，有些欣喜若狂，但還是有些不確定的說道。 “阿爸，那現在是不是意味著我們就有八套別墅了，還有大量現金和土地？” 陳松點點頭，有點無可奈何的苦笑一聲。 都窮怕了，特別是沒房子的小兒子。 大學出來就工作，干的都是苦力活，辛辛苦苦干了兩、三年，到現在連一個首付都還差的遠，哪怕是最小不到40平米的房。 想一想都心酸，做父母的哪個不希望自己小孩安居樂業。 在香港生活實在太慘了。 陳松知道自己一家的未來幸福生活來自于哪里！ 他不想錯過，更不會放棄這一次難得的機遇。 他咳嗽一下，臉色頓時嚴肅起來，用鄭重語氣說道。 “你們兩個一定要保守住秘密，這個商業方案，一點都不能泄露出去，包括家里人都不要說，難免人多嘴雜。” “自己損失是小，別壞了姜先生的生意，明白嗎？” 兩個兒子都鄭重的點點頭，發誓不會向任何人透露。 開玩笑，這比開銀行還賺錢，只要腦袋沒有進水，誰愿意把這個獨門生意透露出去？ “阿爸，要不找個機會，讓媽和二弟，三妹來內地算了。” 陳虎向他老爸提了一個建議。 陳松有些疑惑地看向他。 “我怕他們三個管不住嘴，萬一泄露一點風聲出去，總是不好。” 陳松想了一下，也答應了。 香港那套房實在太小了，這么多人堆在一起，總是不舒服。 在哪不是過日子？ 有舒服的日子不享受，跑到香港受罪啊？ 他決定在鵬城找一個大一點的房子，先讓他們住下來。 “阿爸，要不我們兵分幾路？把地盤先占了，爛尾樓畢竟不多啊！” 陳佳有點耐不住性子了。 “我看上海，北京那些大城市新建的樓盤都可以買下來，這樣資金量大，價錢還可以優惠。” “最關鍵，新房更加好做帳啊！” 陳松有些欣慰，小兒子終于有一點開竅了。 “阿爸，我覺得我們要提前準備好弄一個物業公司，這么多小區，也是一筆不菲的收入。” 大兒子也馬上建議到。 現在這個生意規模，已經不能牽扯到私人身上了，這是家族支柱產業了，必須同心，同力。 雖然他們只占到了10%，但是他們努力個兩、三年后，那個規模想想都能夠讓人渾身打哆嗦。 他們倆兄弟肯定是有股份的，至于老二，就看他老爸的意思了。 …… 一父二子，就呆在車上，聊了整整兩個小時才心滿意足地開車離去。 姜大鄴肯定猜不到，自己短短半年不到的時間，就會成為全國最大的包租公。無限升級科技 第21章 欺上瞞下
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