第五十五章:高低配
更新時間:2021-03-29 作者:令臣
時代狂流 第五十五章:高低配
默認了？ 還是懶得解釋？ 王流心思百轉。 或許這就是人性吧，別人一個不經意的舉動，就能引人浮想聯翩。 很顯然，王流也沒能免俗，內心產生了一股大多數人都會有的遐思……絕不是他自己自戀。 “我還是老規矩，一碗拉面。”張曉穎脆聲道。 “好嘞，兩位稍等，面馬上就來。”老板吆喝一聲，轉身走了。 “對了，剛才聽你跟你經理介紹我說，這就是剛才說到的宏興置業老板……怎么，你們之前在討論我嗎？” 王流把思緒從張曉穎對他早已芳心暗許、情愫暗生，只是一直羞于啟齒上扯了回來，隨便找了一個話頭，閑扯道。 不能再想了，再想就少兒不宜了。 張曉穎點點頭，道：“聽說你把紡織廠那塊地接下來了？” “消息夠靈通啊。”王流詫異的看她一眼，道：“是有這事，怎么了？” 張曉穎遲疑一下，認真道：“接之前你有了解過那塊地的情況嗎？” 王流笑道：“當然了解過，你問這些干嘛？” 張曉穎眉頭一皺，暗暗著急道：“知道你還敢接？那塊地在郊區，位置偏僻，就算把項目做成也不好賣，開發成本還高，一個弄不好就得賠錢，風險這么大，別人推都來不及，你怎么敢去接呢？” “這不是剛來市里，沒有根基，其它項目都輪不到我去接嗎。”王流自嘲道。 張曉穎嘆氣道：“那也不能去接這塊地啊，這就是個爛攤子，好不容易賺到點錢，你想都賠進去嗎？” 王流笑了笑，道：“其實沒你說的這么危險，真的，我仔細考慮過，如果操盤得當，錢多少還是能賺到點的，賠更不可能。” 張曉穎直視著他，眼神狐疑道：“你是認真的？怎么操盤？” 王流反問道：“房地產一共有幾種樓盤？” “這要看你怎么分了，按價格、按高度、按結構、按戶型，甚至按政策也能分，屬性不同，叫法也不同。”說到自己專業，張曉穎如數家珍。 王流隨意道：“就按價格來分吧。” 張曉穎脫口而出，道：“那就簡單了，常見的就有普通住宅、公寓式住宅、高檔住宅、聯排、獨棟別墅等。” 王流道：“如果讓你來選，你覺的哪種盤最賺錢？” 張曉穎沉思一瞬，道：“從售價來看，當然是別墅售價最高，不過別墅都是低層，容積率一般只有零點幾，對土地的利用率有點低，從貨值上來看，還不如做普通住宅，純高層。 打個簡單的比方，一塊一萬平的地，如果做別墅，容積率一般只有0.5左右，再高密度就會有點大，影響房子品質，那能到手的建筑面積就是五千平，南華目前的別墅售價是接近三千每平，就按三千來算，整個項目的貨值就是1500萬。 而如果做成高層，容積率通常會在1.8，甚至2以上，如果是2，那能到手的建筑面積就是兩萬平，現在郊區的房價都在一千一二，就按一千來算，那整個項目的貨值至少也是兩千萬，比純做別墅還高五百萬，你說哪種樓盤最賺錢。” “不愧是行家，分析的一針見血，按你說的來看，肯定是做高層最劃算。”王流豎起顆大拇指，笑著稱贊道。 張曉穎嘴角微翹，透著一股小傲嬌。 “不過……為什么不能把兩種樓盤組合到一塊呢？”王流話音一轉。 張曉穎臉上的笑容頓時一僵，小嘴微張，緊皺起眉頭道：“兩種樓盤……組合到一塊？” 王流點點頭：“對，就是把別墅和普通住宅搭配起來，組成高低配，用高層來提高土地利用率，用別墅來盡可能的提升樓盤的綜合貨值。 還拿你說的那塊一萬平的地來舉例吧，假設容積率是二，那建筑面積就是兩萬平，如果全做高層，房價是一千，那整個項目的貨值就是兩千萬。 但如果分出一部分面積來做別墅呢？ 假設分出三千平來做別墅，就按你說的每平三千塊來計算，別墅這塊的貨值就是九百萬。 剩下一萬七千平繼續做高層，房價一千，這部分的貨值也有1700萬。 兩塊加起來，建筑面積還是兩萬平，但綜合貨值卻有2600萬，比做純高層還多600萬，這樣來組合，是不是更劃算？” 張曉穎小嘴圓張，一雙美眸緊緊盯著王流，眼中目光流轉。 王流隱隱有點小得意，雖然不知道她具體在想什么，但從她一臉懵逼的表情上也能猜出個大概，八成是在感慨……還能這么玩？ 是的，就是能這么玩。 這就是高低配，后世開發商的一種常見開發套路。 其實也是無奈之舉，房價飛漲，群眾怨聲載道，國家頻頻出手調控，房企的毛利率一壓再壓，拿地成本卻越來越高，逼得開發商們只能削尖了頭發絲，想方設法給自己增加利潤。 別看只是一道簡單的組合題，但這層窗戶紙不捅破，真就沒人想到還能這么做。 國內房地產業發展近四十年，高低配這種樓盤，也是直到10年前后才逐漸流行起來。 眼下才98年，房地產開發方式還略顯簡單粗暴，拿地、蓋房、銷售，像條流水線，還沒到后世那么精細。 至少從張曉穎的反應上來看，高低配這種玩法，她還是頭一次聽說，沖擊感十足，抿著嘴久久沒有說話。 氣氛突然有些沉悶。 “面來了，兩位請慢用。”一聲吆喝，老板端著面走了過來。 “來，吃飯吃飯。”王流順勢出聲，打破了沉悶，端起碗放到張曉穎面前，又貼心的遞了雙筷子。 張曉穎默默挑起兩根面，低頭剛想吃，又猛然抬頭緊緊看向王流，沉聲道：“你是怎么想到要這么組合的？” 從數據來看，顯然是高低配開發效益更高，但……一個專業建筑設計師，居然被一個外行給教育了，簡直是恥辱。 王流笑道：“還能怎么想？都是被逼的唄，紡織廠那塊地的情況你知道，既然拿下了，我總不能做虧本買賣，想賺錢，只能逼著自己去想效益更高的操盤方案。” 這也是他敢接紡織廠這塊地的原因之一，成本太高？收益有限？那就改變操盤方案，提高開發效益，多出來的這部分貨值，可也是他的利潤。 “當然，我就是紙上談兵，動動嘴皮子還行，具體該怎么設計，高低搭配各自分配多少比例，還得靠你這位專業人士來進行。” 從剛才的分析可以看出，別墅分配到的面積越大，整個樓盤的貨值也就越高，但是還得兼顧到土地利用率，這就涉及到復雜的運算。 以王流初中都沒畢業的高學歷，這種活他顯然是不屑于去干的。 被逼無奈，突發奇想到一種新設計倒是也合理，反正絕對不是她專業能力不足……這么一想，張曉穎心情稍緩，重重點頭道： “你放心，我會按照你的想法，認真來設計的。”時代狂流 第五十五章:高低配
默認了？ 還是懶得解釋？ 王流心思百轉。 或許這就是人性吧，別人一個不經意的舉動，就能引人浮想聯翩。 很顯然，王流也沒能免俗，內心產生了一股大多數人都會有的遐思……絕不是他自己自戀。 “我還是老規矩，一碗拉面。”張曉穎脆聲道。 “好嘞，兩位稍等，面馬上就來。”老板吆喝一聲，轉身走了。 “對了，剛才聽你跟你經理介紹我說，這就是剛才說到的宏興置業老板……怎么，你們之前在討論我嗎？” 王流把思緒從張曉穎對他早已芳心暗許、情愫暗生，只是一直羞于啟齒上扯了回來，隨便找了一個話頭，閑扯道。 不能再想了，再想就少兒不宜了。 張曉穎點點頭，道：“聽說你把紡織廠那塊地接下來了？” “消息夠靈通啊。”王流詫異的看她一眼，道：“是有這事，怎么了？” 張曉穎遲疑一下，認真道：“接之前你有了解過那塊地的情況嗎？” 王流笑道：“當然了解過，你問這些干嘛？” 張曉穎眉頭一皺，暗暗著急道：“知道你還敢接？那塊地在郊區，位置偏僻，就算把項目做成也不好賣，開發成本還高，一個弄不好就得賠錢，風險這么大，別人推都來不及，你怎么敢去接呢？” “這不是剛來市里，沒有根基，其它項目都輪不到我去接嗎。”王流自嘲道。 張曉穎嘆氣道：“那也不能去接這塊地啊，這就是個爛攤子，好不容易賺到點錢，你想都賠進去嗎？” 王流笑了笑，道：“其實沒你說的這么危險，真的，我仔細考慮過，如果操盤得當，錢多少還是能賺到點的，賠更不可能。” 張曉穎直視著他，眼神狐疑道：“你是認真的？怎么操盤？” 王流反問道：“房地產一共有幾種樓盤？” “這要看你怎么分了，按價格、按高度、按結構、按戶型，甚至按政策也能分，屬性不同，叫法也不同。”說到自己專業，張曉穎如數家珍。 王流隨意道：“就按價格來分吧。” 張曉穎脫口而出，道：“那就簡單了，常見的就有普通住宅、公寓式住宅、高檔住宅、聯排、獨棟別墅等。” 王流道：“如果讓你來選，你覺的哪種盤最賺錢？” 張曉穎沉思一瞬，道：“從售價來看，當然是別墅售價最高，不過別墅都是低層，容積率一般只有零點幾，對土地的利用率有點低，從貨值上來看，還不如做普通住宅，純高層。 打個簡單的比方，一塊一萬平的地，如果做別墅，容積率一般只有0.5左右，再高密度就會有點大，影響房子品質，那能到手的建筑面積就是五千平，南華目前的別墅售價是接近三千每平，就按三千來算，整個項目的貨值就是1500萬。 而如果做成高層，容積率通常會在1.8，甚至2以上，如果是2，那能到手的建筑面積就是兩萬平，現在郊區的房價都在一千一二，就按一千來算，那整個項目的貨值至少也是兩千萬，比純做別墅還高五百萬，你說哪種樓盤最賺錢。” “不愧是行家，分析的一針見血，按你說的來看，肯定是做高層最劃算。”王流豎起顆大拇指，笑著稱贊道。 張曉穎嘴角微翹，透著一股小傲嬌。 “不過……為什么不能把兩種樓盤組合到一塊呢？”王流話音一轉。 張曉穎臉上的笑容頓時一僵，小嘴微張，緊皺起眉頭道：“兩種樓盤……組合到一塊？” 王流點點頭：“對，就是把別墅和普通住宅搭配起來，組成高低配，用高層來提高土地利用率，用別墅來盡可能的提升樓盤的綜合貨值。 還拿你說的那塊一萬平的地來舉例吧，假設容積率是二，那建筑面積就是兩萬平，如果全做高層，房價是一千，那整個項目的貨值就是兩千萬。 但如果分出一部分面積來做別墅呢？ 假設分出三千平來做別墅，就按你說的每平三千塊來計算，別墅這塊的貨值就是九百萬。 剩下一萬七千平繼續做高層，房價一千，這部分的貨值也有1700萬。 兩塊加起來，建筑面積還是兩萬平，但綜合貨值卻有2600萬，比做純高層還多600萬，這樣來組合，是不是更劃算？” 張曉穎小嘴圓張，一雙美眸緊緊盯著王流，眼中目光流轉。 王流隱隱有點小得意，雖然不知道她具體在想什么，但從她一臉懵逼的表情上也能猜出個大概，八成是在感慨……還能這么玩？ 是的，就是能這么玩。 這就是高低配，后世開發商的一種常見開發套路。 其實也是無奈之舉，房價飛漲，群眾怨聲載道，國家頻頻出手調控，房企的毛利率一壓再壓，拿地成本卻越來越高，逼得開發商們只能削尖了頭發絲，想方設法給自己增加利潤。 別看只是一道簡單的組合題，但這層窗戶紙不捅破，真就沒人想到還能這么做。 國內房地產業發展近四十年，高低配這種樓盤，也是直到10年前后才逐漸流行起來。 眼下才98年，房地產開發方式還略顯簡單粗暴，拿地、蓋房、銷售，像條流水線，還沒到后世那么精細。 至少從張曉穎的反應上來看，高低配這種玩法，她還是頭一次聽說，沖擊感十足，抿著嘴久久沒有說話。 氣氛突然有些沉悶。 “面來了，兩位請慢用。”一聲吆喝，老板端著面走了過來。 “來，吃飯吃飯。”王流順勢出聲，打破了沉悶，端起碗放到張曉穎面前，又貼心的遞了雙筷子。 張曉穎默默挑起兩根面，低頭剛想吃，又猛然抬頭緊緊看向王流，沉聲道：“你是怎么想到要這么組合的？” 從數據來看，顯然是高低配開發效益更高，但……一個專業建筑設計師，居然被一個外行給教育了，簡直是恥辱。 王流笑道：“還能怎么想？都是被逼的唄，紡織廠那塊地的情況你知道，既然拿下了，我總不能做虧本買賣，想賺錢，只能逼著自己去想效益更高的操盤方案。” 這也是他敢接紡織廠這塊地的原因之一，成本太高？收益有限？那就改變操盤方案，提高開發效益，多出來的這部分貨值，可也是他的利潤。 “當然，我就是紙上談兵，動動嘴皮子還行，具體該怎么設計，高低搭配各自分配多少比例，還得靠你這位專業人士來進行。” 從剛才的分析可以看出，別墅分配到的面積越大，整個樓盤的貨值也就越高，但是還得兼顧到土地利用率，這就涉及到復雜的運算。 以王流初中都沒畢業的高學歷，這種活他顯然是不屑于去干的。 被逼無奈，突發奇想到一種新設計倒是也合理，反正絕對不是她專業能力不足……這么一想，張曉穎心情稍緩，重重點頭道： “你放心，我會按照你的想法，認真來設計的。”時代狂流 第五十五章:高低配
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