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501、促銷方案

更新時間:2019-05-01  作者:凋零樹
本港風情畫 501、促銷方案
陳維云手上的文件是夢工廠置業目前儲備的地皮資料。

數量比較多,都是陳維云積攢三年的成果。

自他抵港后,先后并購兩間地產公司,一間是百利保,另一間是華人置業,地皮全都留著沒有動用,未來都要陸續開發建設。

他先看港燈旗下的兩塊超級地皮。

一塊是油塘區的茶果嶺油庫。

挨著維港海岸,站在岸邊可以望見啟德機場狹長的跑道。

占地15公頃。

原時空被李嘉成開發為大型屋苑‘麗港城’。

這座社區包括38棟高層住宅樓,每棟28層,總計六千戶住宅單位,每戶面積40平米到100平米不等,配套設施包括七個網球場,四座健身會所,一座游泳池,還有一座麗港公園,長江實業興建,然后交由康樂及文化事務署管理。

那么開發這座樓盤能給李嘉成帶來多好利潤呢?

這需要看一看現在的房價。

香江私人住宅的價格是根據地區、戶型來確定。

拿1986年來說,新界的B戶型(4069平米)平均售價是6889元/每平米,三年后翻一倍,達到每平米14102元,再過三年還要翻倍,達到每平米32539元,等到97回歸那一年,能漲到六萬每平米。

這還是香江最窮地區最廉價住宅的價格。

再來看一看最富地區最高檔住宅是什么情況。

港島地區最大的E戶型(160平方以上)平均售價是12080元/每平米,三年后翻一倍,達到每平米21751元,再過三年也是翻倍,達到每平米40902元,等到97回歸,均價13萬5千港元。

香江寸金寸土,沒有半點夸張。

未來十年房間平均漲十倍,香江誕生那么多巨富,都會從房地產里吸血吸出來的。

‘麗港城’位于九龍,樓盤屬于海景高檔房,單位多是C戶型(7099平米),1992年第一期竣工,那一年的售價是每平方米25000港元,前后開發四期,最終落成時,房價已經超過5萬。

此外李嘉成還在社區里修建一座麗港城商場,超市、餐廳、銀行、烘焙店、理發店無所不包,樓面面積約1.5萬平方米,共有六層,其中一層為天臺,兩層為停車場,92年建成后被李嘉成以7億港幣的價格賣給了恒隆地產。

這一座大型屋苑給李嘉成創造一百億港幣的財富。

霍見寧與袁天帆想賺的更多一點,他們圍繞茶果嶺油庫的15公頃地皮策劃了一個大項目,“新月城”。

這個名字陳維云挺滿意,月是夢工廠的標志,以后的樓盤開發都以月命名,但是新月城的娛樂設施太少,住宅樓規劃了40棟,每棟高32層,單位數量比原麗港城多了近千戶。

“動畫是夢工廠的最大招牌,即使我們建樓房,也必須突出這個特色,你們設計的時候,要優先考慮孩子們的居住環境。”陳維云叮囑兩人:

“給新月城社區里增加一座公園,每一期興建一座小型免費的游樂場,社區內的路牌、街燈、綠化、還有其它公共建筑,統一打上夢工廠卡通標記,樓盤也不要著急建設,你們多在策劃上下功夫,多在促銷上搞折扣,我們的第一批房屋,價格必須低于均價,我們要確保房屋推出來,就能立時售罄,一炮打響夢工廠置業的品牌!”

“陳生,降價并不是建立房產品牌的手段!”霍見寧以前是長實的財務經理,對地產公司的運作模式一清二楚,他反駁說:

“因為土地管控,經濟大幅增長,整個香江的房價都在大漲,我們降價只會把炒房團與投機者吸引過來,市民得不到多少實惠!”

“不止得不到優惠,還有可能導致市民責罵,我們精心策劃主題特色的樓盤,打造親子的居住環境,市民肯定會捧場,但樓市投機者如過江之鯽,他們會組隊前來搶房,一旦供需關系失衡,他們會不斷拉高社區的房價,讓市民望而卻步。”袁天帆是經濟專家,對市場動態了解深入。

局面就是這樣,其它房地廠商都在抬高房價,偏偏夢工廠搞特殊,結果未必有利處,反而會惹來一身騷。

陳維云當然明白這種情況,他不會發善心才降價,他的這個行為存在目的性,

“我講的是促銷折扣!并不是讓你們把房屋定價壓低!”

他看著兩人說:

“我們公司成立三年,為什么市值能夠名列全港前茅?除了我們自身的經營,也與全港市民的支持密不可分,所以公司要回饋他們,新月城是我們的第一個地產項目,所有房屋優先提供給夢工廠、夢之隊、漫威的VIP客戶!

直營店會員、影迷與院線會員、酒店會員、漫畫書迷會員、報刊年訂會員,你們搞一個詳細的策劃案,哪一位客戶在夢工廠消費最多,折扣就最大,我記得直營店有一批玩具大戶,他們把夢工廠出品的所有玩具都買了一遍,讓他們享受六折七折都無問題,至于那些非夢工廠會員,那就不存在折扣,他們必須按照市價購買夢工廠的房子!”

“這樣的話,我們需要動員所有子公司的策劃部,一塊設計促銷方案!”

霍見寧感覺老板這個思路非常棒,今天給了折扣,明天還會再賺回來,卻能給市民留下一個好名聲,這批會員都是夢工廠的死忠,他們有可能賣掉原來的房子,專門居住在夢工廠的社區里,炒樓的風險可以將至最低。

“陳生,既然要搞這種折扣,不如做幾個大噱頭!”袁天帆同樣贊同老板的方法,他還舉一反三:

“我們可以挑選一批在夢工廠消費最多的VIP,給予他們半價優惠,然后在媒體上炒作,有可能吸引更多的會員加盟。”

“大致方向就是這樣,細節你們自己去琢磨!”

陳維云知道這個決策會導致他損失一大筆利潤,但是從長遠來看,卻能收獲更多。

他繼續翻看港燈的第二塊超級地皮。

這是位于港島鴨脷洲的電廠舊址。

鴨脷洲是一個三角狀的小島,北向隔海是香江仔,南向隔海是深水灣,絕對的風景宜人寶地。

總面積高達40公頃。

原時空被李嘉成開發成‘海怡半島’。

規模比麗港城更大,住宅樓也更上檔次,基本沿著海岸建設,360度全海景,盈利潛力是麗港城的三倍。

霍見寧與袁天帆圍繞這塊地皮同樣做了項目策劃,樓盤名字被定為‘月灣半島’,涵蓋住宅大樓四十棟,樓高不低于三十層,可容納上萬戶居民單位,公共娛樂設施比新月城更齊全。

這兩大項目都是分為四期建設,每一期竣工就能先行入住,但即使如此,投資仍舊是天文數字,錢從哪里來呢?

霍見寧與袁天帆傾向于銀行融資,不過陳維云否決了他們的提議,目前香江的房價仍舊不夠高,90年后再開發才是最佳時機,87到90年這三年時間,可以先蓋幾棟商業大樓,然后整棟出售給房產投資機構,等回籠了資金,再盡數用于住宅樓的開發。

那么夢工廠儲備的地皮都有哪些可以出售呢?

陳維云先看百利保的資料。

當初收購這間地產公司,陳維云共得到三棟商場大廈,分別是沙田區的富裕廣場、荃灣區的富盛中心,觀塘區的富仁城,目前全部劃給邱舒貞的物業公司,今后都要用于收租,不能拆建出售。

百利保還有三塊工業用地,分別位于火炭、柴灣與將軍澳,其中將軍澳地皮早就并入樂園,無法動用,柴灣劃給了漫威集團,被改建為創意工業園,公司的漫畫師全部集中在這里,同樣不能使用。

但是火炭地皮處于閑置狀態,完全可以拆建開發。

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